Viager: bien comprendre ce mode de cession afin de mieux le maîtriser

Viager comment ça marche

Contrairement à une idée largement répandue, il n’y a pas d’âge requis pour mettre son logement en viager. On peut réaliser la vente tout en occupant son logement ou en le laissant libre. Il permet de toucher des fonds lors de la signature de l’acte authentique, qu’on appelle un bouquet, puis une rente dont la fréquence sera fixée dans le contrat. Toutefois, il y a de nombreux éléments à connaître avant se se lancer dans cette opération.

Qu’est-ce que le viager libre?

Le prix du bouquet et de la rente sont calculés en fonction de l’âge du vendeur ou du couple. Ils sont établis en fonction de statistiques nationales basées sur l’espérance de vie. C’est pourquoi, plus vous serez jeune, mois de 75 ans, plus il sera difficile de vendre. Les acquéreurs, quand il ne s’agit pas de proches, visent une opération immobilière qui doit être rentable dans le temps. Ce qui ne veut pas dire qu’ils ne sont pas prêts à payer une rente durant 25 ans mais celle-ci ne sera pas élevée. Il faut donc avoir connaissance du prix réel de son bien, une estimation par un professionnel est recommandée, et prendre son âge, et éventuellement celui de son conjoint, en considération.

Dans le cas où vous ne souhaitez plus occuper les lieux, on parlera d’un viager libre. Lors de sa vente chez le notaire, vous percevez un bouquet et, selon votre âge, une rente supérieure de 25% à 50% à celle d’un viager occupé. L’acquéreur peut immédiatement occuper le bien ou le louer. Cela vous évite les soucis d’une location: il n’y a pas de frais de remise en état à chaque changement de locataire et aucune charge à supporter. L’avantage est que cela vous apporte un complément de revenus tout au long de votre vie. Si le risque d’impayés vous inquiète, sachez que vous pouvez mentionnez dans l’acte authentique une clause résolutoire qui conduira à l’annulation de la vente si vous ne percevez plus votre rente; généralement, il s’agit d’un délai de trois mois.

Le cas du viager occupé

Il vous permet de toucher immédiatement le bouquet et une rente à vie tout en continuant à vivre chez vous. Ces sommes sont fixées à partir de la valeur vénale du bien, à laquelle est appliqué une décote. Tout est négociable, comme n’importe quelle vente, mais on observe le plus souvent un très fort abattement pour un vendeur de 75 ans et moins, 40 % s’il a 80 ans et 30 % s’il a 90 ans.

Comme la nue-propriété est désormais celle de l’acquéreur, il lui appartient d’entretenir le logement sur différents postes comme les grosses réparations et la taxe foncière. En revanche, les réparations courantes (changement de la moquette, des joints de robinet…), la taxe d’habitation et l’assurance multirisque habitation restent à votre charge. Vous êtes proches des conditions d’un bail de location meublée.

Des avantages fiscaux

Si le logement est votre résidence principale, vous ne paierez aucun impôt pour la somme reçue au titre du bouquet. Vous êtes totalement exonéré. Seule une fraction de la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu : de 30% à 70% selon votre âge. Si la rente est réversible au profit du conjoint ou concubin survivant, c’est l’âge de ce dernier qui sera retenu lors du premier versement à son profit. Dans tous les cas de figure, avant de vous lancer, prenez le temps de voir tous ces points avec votre notaire. Bien entendu, vos héritiers n’auront plus aucun droit sur le logement même si vous l’occupez le jour de votre décès.

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